Acheter une passoire thermique pour la louer : ce qu'il faut vérifier

Une passoire thermique peut sembler une bonne affaire. Pour un investisseur, elle ne l'est qu'à condition de chiffrer dès l'achat les travaux qui permettront de la louer. Voici les points à vérifier avant de signer.

1. Lire le DPE, et sa date

Le DPE est obligatoire dans l'annonce et le dossier de vente. Regardez :

• l'étiquette énergie (de A à G) : c'est elle qui décide de l'interdiction de louer ;
• la date du DPE : avant 2026, un logement chauffé à l'électricité a peut-être une meilleure étiquette avec le nouveau calcul (voir le guide) ;
• la facture d'énergie estimée : elle donne une idée des charges de votre futur locataire.

2. Situer l'échéance

Un logement classé G ne peut déjà plus être mis en location. Un logement F ne pourra plus l'être à partir du 1er janvier 2028. Achetez en sachant combien de mois il vous reste.

3. Demander l'audit énergétique

Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, le vendeur doit fournir un audit énergétique : pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023, et pour la classe E depuis le 1er janvier 2025. Il propose des scénarios de travaux chiffrés pour gagner des classes. C'est la meilleure base pour négocier le prix.

Pour un appartement en copropriété, il n'y a pas d'audit à la vente : demandez au vendeur le DPE collectif et le projet de plan pluriannuel de travaux de l'immeuble (ce que la copropriété doit avoir fait), et les procès-verbaux des dernières assemblées générales.

4. Chiffrer les travaux avant l'offre

• Utilisez le simulateur pour une première fourchette, à partir de prix de travaux réellement facturés.
• Faites venir un artisan RGE avant de signer le compromis, ou prévoyez une clause qui vous laisse le temps d'obtenir des devis.
• Comptez le temps des travaux : pendant ce temps, pas de loyer.

5. Intégrer les règles de loyer

Depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être révisé chaque année, ni augmenté au renouvellement. Une rénovation qui fait sortir le logement de ces classes lève cette contrainte.